«Государство субсидирует производство необходимой продукции, компаниям удается нормализовать логистику, можно организовать параллельный импорт. Похоже, что в следующем году цены на строительные материалы будут расти не так быстро, как в этом году.
Что ждет россиян на рынке недвижимости в 2023 году?
Мы будем держать вас в курсе влияния СВО на спрос на недвижимость, текущей ситуации с недвижимостью и прогнозов экспертов.
Какие факторы влияли на рынок недвижимости в 2022 году?
К факторам, способствующим росту цен, относятся санкции, падение обменного курса и снижение расходов на государственные программы. Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» утверждают: «Цены на недвижимость резко выросли благодаря смягчению монетарной политики во время кризиса, программе льготной ипотеки и введению налога на доход от банковских вкладов. И ФАС, если захочет, не сможет сбросить цены. В феврале 2022 года ключевая процентная ставка центрального банка была повышена с 9,5% до 20% годовых. Запаниковав от перспективы повышения ипотечных ставок, россияне сразу же начали вкладывать свои сбережения в недвижимость. Ажиотажный спрос на недвижимость в марте 2022 года привел к стремительному росту цен на жилье. Спрос со стороны ипотечных покупателей в России сместился с покупки новостроек на вторые дома. В Москве, например, сделки по купле-продаже жилой недвижимости на вторичном рынке упали на 21,2% за первые 10 месяцев 2022 года по сравнению с 2021 годом. Продажи новостроек по-прежнему значительно отстают от показателей предыдущего года — на 4,6 %.
В настоящее время ситуация иная: спрос на недвижимость резко снизился, а количество предложений тем временем увеличилось. Это связано как с текущей политической ситуацией, так и с ростом цен на недвижимость. Большинство потенциальных покупателей покинули Российскую Федерацию или были мобилизованы. Остальное население не может позволить себе тратить много денег в такие нестабильные времена. Покупатели сегодня ведут себя по-другому и не знают точно, что делать. Одни боятся, что сделают неверный шаг и «разорятся», если вложат деньги в недвижимость, другие, наоборот, ускоряют выбор и покупку дома, что является разумным вложением. Как отмечают эксперты, арендное жилье сейчас пользуется большим спросом — сдавать жилье в аренду во много раз выгоднее, чем брать ипотечный кредит. Более того, решение Центрального банка снизить ключевую процентную ставку стало одним из факторов, приведших к росту цен на недвижимость. Согласно пресс-релизу Банка России, это было обусловлено влиянием ряда разовых факторов, а также вялым потребительским спросом.
Чего ждать россиянам в 2023 году?
В связи с ростом цен на недвижимость, ухудшением экономической ситуации в стране и волатильностью ипотечных ставок ожидается, что спрос на первичном рынке снизится еще на 15-20%. Однако, учитывая развитие сделок в первой половине 2022 года, снижение продаж в этом году составит около 10-15 %, при этом объем рынка в денежном выражении останется на уровне 2021 года. На вторичном рынке эксперты не ожидают существенных изменений. Прогнозы по ипотечным ставкам вне льготной системы показывают, что ставка на вторичном рынке может достичь около 13 % к концу 2022 года, но может упасть до 8 % к 2023 году после снижения ключевой процентной ставки центрального банка. По мнению экспертов, снижение продолжится и в 2023 году: Снижение может достигнуть 30 %, но когда именно это произойдет, пока неизвестно. Если нынешняя ситуация сохранится, то увеличения спроса не ожидается. По этой причине квартиры могут продаваться с большой скидкой, и застройщики будут использовать самые заманчивые предложения для привлечения покупателей.
В 2023 году ожидается еще большее снижение спроса на первичном рынке.
Поведение потребителей на рынке недвижимости зависит от многих факторов.
Михаил Паюшин Управляющий партнер юридической фирмы Freeviser, эксперт в области недвижимости
В Багдаде все спокойно
Самый актуальный вопрос последних нескольких дней: что будет с ценами на недвижимость? Кажется, они падают. Но не везде. А в некоторых местах они даже растут. Но не для всех. Есть ли на рынке ценовой пузырь или нет?
Более вероятно, что разнонаправленное движение цен продолжится и в следующем году. Цены на односемейные дома будут продолжать расти, поскольку спрос в этом сегменте остается высоким и регулируется более гибко в связи с тем, что он не является массовым рынком. Более того, строительные материалы не становятся дешевле.
Цены на вторичную недвижимость, безусловно, будут продолжать падать. Благодаря распространению дешевых ипотечных кредитов, спрос останется в сфере нового строительства и, вопреки прогнозам, не поддержит сегмент «вторички». Это тем более верно, что государство ничего не делает для поддержки этого сегмента.
Что касается строящихся квартир, то здесь ситуация несколько сложнее. Очевидно, что продажи в регионах остановились. И Москва летит вперед по инерции, как локомотив, не замечающий потери сгоревших вагонов. В результате у столичных застройщиков дела идут хорошо.
Алексей Перлин, генеральный директор SMU-6 Investments, уверен: «Скорее всего, уровень цен останется примерно таким же, какой мы видим в декабре 2022 года, и это даже не будет зависеть от спроса. В условиях низкой нормы прибыли для застройщиков квартиры не могут дешеветь, но и условий для их удорожания нет: покупательная способность населения снижается.
Владимир Щекин, совладелец группы компаний «Родина», делится своим мнением: «Пока цены на новостройки вышли на своеобразное плато, то есть они росли с начала года, но в последние месяцы рост замедлился. Застройщики предлагают скидки. Спрос снизился. В этих условиях цены вряд ли будут расти так же быстро, как в 2020-2021 гг. Но и резкого снижения ожидать не стоит. Строители строят на банковские деньги и не зависят от краткосрочных колебаний активности покупателей, поэтому цены могут скорее замерзнуть, чем упасть.
Что слону дробина
А как насчет санкций и потери рабочей силы? Еще не так давно этой отрасли предрекали крах и забвение. Что произошло на самом деле?
Ничего существенного не произошло. Подобно гигантскому ледоколу, российская строительная отрасль спокойно движется вперед, разбивая все препятствия на своем пути. Все материалы, необходимые для строительства домов, даже не пришлось заменять — все основные материалы производятся внутри страны.
А лифты и вентиляция, которые были самой большой проблемой, теперь поставляются компаниями из других стран. Те, которые были активно исключены из доступа на российский рынок американскими и европейскими производителями. Всегда найдется место для ничего.
Ситуация немного хуже, когда речь идет о рабочей силе: полностью заменить иммигрантов невозможно. Но, возможно, это и к лучшему. У производителей появится стимул внедрять новые высокотехнологичные методы производства, которые не оставят без работы выпускников наших техникумов.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, сообщает: «Пандемия, миграция и мобилизация привели к определенному дефициту квалифицированных работников. Успешная реализация стратегии развития сектора строительства и жилищно-коммунального хозяйства к 2030 году потребует привлечения до миллиона новых квалифицированных работников. Наибольшим спросом пользуются сантехники, газо- и электросварщики, арматурщики, бетонщики, каменщики и плотники.
Всем сестрам по серьгам
Но у спроса на новостройки есть своя «ахиллесова пята» — ипотека. Без них рынок будет просто подниматься и падать. Правительство это прекрасно понимает, поэтому оно не отменяет льготное кредитование, а просто закручивает гайки в отношении параметров.
Мы тоже не можем без него обойтись. Потому что тогда начнет надуваться ипотечный пузырь. Именно так власти США пропустили кризис 2008 года, до которого любой, даже очень бедный гражданин без дохода, мог получить ипотечный кредит.
«Одним из основных факторов спроса в настоящее время является ипотечный кредит. Однако правительство планирует изменить эту схему — процентная ставка по ипотечным кредитам, субсидируемым государством, вырастет до 8 процентов. Кроме того, покупатели скоро перестанут иметь доступ к беспроцентным кредитам от застройщиков. Минимальная ставка для субсидированных жилищных кредитов от застройщиков постепенно увеличится до 50 % от базовой ставки», — прогнозирует Надежда Коркка, генеральный директор компании «Метриум».
Хотя субсидированные ипотечные кредиты останутся на рынке, значительная часть населения все равно не сможет их себе позволить. Правительство осознает это, но ему не хватает воли для решения проблемы качественного жилья.
Наконец, программа аренды жилья работает, но ее объем все еще недостаточен, и существует ценовой перекос, который делает аренду недоступной для людей с низкими доходами. А переселение из ветхого жилья происходит не так быстро, как хотелось бы. Округа не располагают неограниченными средствами на строительство.
Возможно, с этой целью следует активнее использовать приобретение гражданами вторых домов. Это позволит убить трех зайцев одним выстрелом: будет поддержан и оживлен вторичный рынок, что приведет к тому, что у населения появятся деньги на ремонт квартир, что в свою очередь повысит спрос на новостройки. И люди переселялись из бараков в нормальное жилье. И все будут счастливы в новом году.
OOO «КТВ-ЛУЧ» — Официальный сайт
Многие сходятся во мнении, что преобладающей тенденцией в 2023 году будет снижение спроса, и причиной тому является целый ряд факторов.
— Во-первых, цены слишком высоки. Даже во время коронавирусной пандемии низких ставок по ипотечным кредитам они выросли в среднем на 30-40% как для первого, так и для второго жилья. Ставки по ипотечным кредитам также выросли: Если в 2001 году они составляли шесть процентов на первичном рынке и около восьми процентов на вторичном, то сейчас они составляют восемь и двенадцать процентов соответственно. Кроме того, на все это накладывается снижение доходов населения и сокращение рабочих мест», — сказал «Парламентской газете» Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии агентов по недвижимости.
В то же время все указывает на то, что «в 2023 году можно ожидать если не рекордного, то, по крайней мере, очень значительного увеличения предложения, которое многократно превысит спрос».
По этой причине, прогнозируют эксперты, недавно введенные высокие цены на квартиры будут постепенно снижаться — строителям будет просто невыгодно держать пустующие квадратные метры «до лучших времен».
— По всей вероятности, динамика падения составит полтора процента в месяц и продлится как минимум до осени 2023 года, — считает Константин Апрелев. Не все согласны с этим выводом, но большинство считает, что дальнейшего роста цен ожидать не стоит. Просто нет места для роста.
Справок меньше, денег больше: как мы в этом году будем болеть на больничном
В 2023 году произойдут некоторые изменения. Теперь налоговые органы должны направлять всю информацию в Социальный фонд.
Присылайте свои материалы и участвуйте в конкурсе! По итогам месяца автор лучшего, самого актуального и интересного материала получит ценные призы от вещателя. Участвуйте и выигрывайте!
