Аренда — это хороший пассивный доход для тех, кто владеет недвижимостью. Для того чтобы договор аренды был законным, недостаточно подписать договор. Согласно закону, арендодатель должен заплатить подоходный налог с дохода. Мы расскажем вам об этом подробнее.
Как самозанятым сдавать жилье в аренду
Самая приятная форма самозанятости, когда вы почти ничего не делаете, — это аренда. Однако это не так просто, как кажется. Как самозанятые снимают квартиру и что нужно учитывать, чтобы не нарушить закон? В нашей новой статье мы даем ответ.
Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?
Существует множество причин популярности аренды недвижимости. Но почему аренда является таким распространенным источником дохода для самозанятых?
Возможно, дело в преимуществах аренды, которые дает самозанятость.
Например, аренда предлагает самозанятым людям максимальный доход благодаря потенциальной экономии на налогах. В конце концов, сдача дома в аренду облагается подоходным налогом в размере 13%, в то время как самозанятые платят только 4-6% НДФЛ (налог на бизнес).
Кроме того, очень удобно снимать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя и работать на основании трудового договора — так работодатель платит за вас пенсионные взносы, а вы имеете собственный доход и экономите на налогах. Даже государственным служащим разрешено заниматься подобной работой, хотя им запрещено заниматься бизнесом.
Конечно, можно не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и нелегально сдавать свой дом в аренду. Однако, поскольку налоговая инспекция активно пресекает теневые доходы, такая незаконная деятельность рискует обернуться блокировкой счетов и наложением штрафов. По этой причине многие люди предпочитают регистрироваться в качестве самозанятых и вступать в «трудовые отношения».
Как самозанятому сдавать квартиру
Индивидуальный предприниматель может арендовать недвижимость, зарегистрировавшись в налоговой службе с помощью приложения My Tax или банковского счета клиента.
При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя вам понадобятся только ваши личные документы. Вам не нужно предоставлять никаких документов на недвижимость (включая доверенность).
Как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя — подробные инструкции здесь.
Основным требованием для того, чтобы самозанятый человек мог арендовать квартиру, является то, чтобы недвижимость находилась в районе, где осуществляется его самозанятая деятельность. В противном случае владелец может сдавать недвижимость в аренду только как частное лицо, а не как индивидуальный предприниматель.
Еще одна полезная статья: Самозанятость: подводные камни самозанятости.
Конечно, самостоятельная работа в качестве арендодателя имеет определенные ограничения:
- самозанятый сдает жильё на основании договора аренды (если срок аренды больше года, то его надо регистрировать через МФЦ);
- доход от сдачи жилья фиксируется в специальном приложении;
- чек об оплате в обязательном порядке направляется арендатору;
- с полученного дохода самозанятый платит налог;
- доход, получаемый самозанятым от аренды, не может превышать 2,4 миллиона рублей в год.
Если доход самозанятого превышает установленный законом максимум в 2,4 миллиона рупий, он должен перейти на другую систему налогообложения.
Право самозанятого на заключение договора аренды
Гражданское законодательство обеспечивает свободу договора — все ответственные граждане и юридические лица имеют право заключить любой договор (статья 421 Гражданского кодекса, статья 29, статья 30 Гражданского кодекса). Положения статьи 651 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей порядок и правила заключения договора аренды, не накладывают на стороны каких-либо дополнительных ограничений или требований.
При составлении договора необходимо отразить существенные условия сделки и указать дополнительные условия. Как составить договор аренды? Подпишитесь на бесплатную пробную версию КонсультантПлюс и получите алгоритм, который поможет вам не упустить из виду все важные условия договора аренды.
Кроме того, нет никаких ограничений на использование помещения или в законодательстве, устанавливающем требования к самозанятым работникам. Полный перечень этих требований содержится в положениях параграфа. Полный перечень положений статьи 4(2) Федерального закона «Об экспериментах». » от 27.11.2018 № 422-ФЗ, согласно которому самозанятые лица не допускаются:
- иметь наемных работников;
- применять спецрежим НПД (налог на профессиональный доход) после достижения суммарного годового дохода в размере 2,4 млн руб.;
- заниматься продажей товаров промышленного производства (т. е. не самостоятельно изготовленных, а приобретенных для перепродажи);
- продавать подакцизные товары и товары, подлежащие обязательной маркировке;
- вести предпринимательскую деятельность на основании договоров комиссии, поручения или агентских договоров;
- добывать и продавать полезные ископаемые;
- доставлять товары с приемом платежей в пользу третьих лиц, за исключением случаев, когда для приема таких платежей используется контрольно-кассовая техника продавца товара;
- одновременно применять другой налоговый режим.
Приведенный выше перечень ограничений не является исчерпывающим — самозанятый имеет право заниматься другими законными видами деятельности в рамках своей профессиональной деятельности.
О том, как индивидуальные предприниматели должны соблюдать «Закон о защите прав потребителей», вы можете прочитать здесь.
Соответственно, гражданин, зарегистрированный в качестве профессионального налогоплательщика, может арендовать как жилую, так и нежилую недвижимость для личных и деловых целей.
Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
Таким образом, закон не запрещает аренду помещений для самозанятости. Однако есть виды деятельности, где помещения должны отвечать определенным требованиям — пожарной безопасности, гигиены и эпидемиологии и т.д.
Например, если индивидуальный предприниматель хочет арендовать помещение для проведения занятий с несовершеннолетними, он должен получить разрешение Роспотребнадзора, а это невозможно без статуса индивидуального предпринимателя.
Следует также помнить, что индивидуальные предприниматели не имеют лицензии, например, на продажу алкоголя, поэтому нет смысла арендовать помещение для такой деятельности, хотя это и не запрещено.
Может ли индивидуальный предприниматель вести бизнес с юридическим лицом? Ответ вы можете найти в нашей статье.
Процедура регистрации в качестве индивидуального предпринимателя подробно описана в КонсультантПлюс. Пройдите бесплатный тест и ознакомьтесь с материалом.
Зависит ли размер налога от стоимости аренды помещения?
При аренде нежилых помещений индивидуальные предприниматели должны помнить, что расходы на аренду не учитываются при расчете налогооблагаемого дохода. Предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения по принципу «доходы минус расходы», знают, что при определении суммы обязательного платежа полученные доходы уменьшаются на произведенные расходы, а с разницы уплачивается налог в размере 15%.
Этот принцип не распространяется на самозанятых — все доходы облагаются налогом, независимо от расходов, понесенных в ходе предпринимательской деятельности.
Может ли налоговый нерезидент жить за рубежом и сдавать квартиру в России как самозанятый?
Да, это возможно. Согласно разъяснениям Министерства финансов ? Согласно письму Министерства финансов Российской Федерации от 20.12.2021 № 03-11-11/103727, российский нерезидент, проживающий за рубежом, может продолжать работать в России в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае доход от сдачи в аренду жилых помещений облагается в России по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи в аренду жилых помещений не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год.
Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры?
Другой способ легальной аренды — использование патентной системы налогообложения (ПСН). Этот вариант доступен только для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от примерного годового дохода, который предприниматель может получить от сдачи недвижимости в аренду. Патент выдается на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы владеете патентом, вам не нужно платить подоходный налог на доход от использования имущества, и вы не должны платить налоги на это имущество.
В Москве и в некоторых крупных городах стоимость патента на аренду квартиры рассчитывается исходя из региона и района, в котором она находится. В других регионах это фиксированная сумма за количество объектов недвижимости, которые вы собираетесь сдавать в аренду. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.
Заявление на получение патента можно подать лично или онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Зарегистрируйтесь в налоговой службе не позднее, чем за 10 дней до вступления патента в силу. Патент выдается в течение 5 дней и вступает в силу сразу после выдачи.
Патентная система налогообложения позволяет сэкономить деньги благодаря более низкой процентной ставке по сравнению с налогом на доходы физических лиц. Например, если вы сдаете квартиру за 30 000 рублей в месяц, то при использовании патента вам придется заплатить налоговым органам 21 000 рублей. В случае с подоходным налогом общая сумма будет почти вдвое больше — 47 тысяч рублей (и может быть увеличена еще до 50 тысяч, включая налог на имущество).
Выгодна ли самозанятость для арендодателей (наймодателей)?
Еще один способ оптимизировать налоги от сдачи квартиры в аренду — заявить о статусе самозанятости. В этом случае ставка налога составляет 4%, если квартира сдается в аренду частным лицам, и 6%, если она сдается в аренду предприятиям. Новый налоговый режим распространяется на лиц, чей доход не превышает 2,4 млн рублей в год, то есть доход от сдачи в аренду недвижимости не должен превышать 200 тыс. рублей в месяц.
Самозанятость может сочетаться с зависимой занятостью и наличием индивидуального предпринимательства. Специальный налоговый режим «Налог на доходы физических лиц» теперь действует в 80 регионах России.
Еще одним преимуществом самозанятости является отсутствие страховых взносов. Взносы в пенсионный фонд и медицинское страхование должен платить каждый самозанятый, и закон гарантирует им минимальную социальную пенсию, даже если они не делают взносов. Кроме того, самозанятым предоставляется единовременный налоговый вычет в размере не более 10 тысяч рублей, что снижает сумму налоговых отчислений в первые несколько месяцев.
Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В нем вы также должны указать платежи, на основании которых налоговая служба рассчитывает сумму налога к уплате каждый месяц.
Закон не требует продления договора аренды, если владелец уже занимается индивидуальной трудовой деятельностью во время сдачи недвижимости в аренду.
Однако если самозанятый арендует не квартиру, а апартаменты, он должен платить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это связано с тем, что специальное налоговое регулирование (самозанятость) не распространяется на недвижимость, не являющуюся жильем.
С юридической точки зрения, жилище — это место, не предназначенное для постоянного проживания. Такая недвижимость относится к категории коммерческой недвижимости.
