Перед подписанием договора получите копию паспорта арендатора и узнайте его фактическое место жительства и номера телефонов (постарайтесь узнать как можно больше, так как мобильные телефоны часто бывают выключены), чтобы вы могли разыскать его в случае необходимости.
Сдача гаража в аренду: особенности заключения договора + 9 обязательных условий, которые должен учесть арендодатель в договоре аренды гаража
Стоит ли заключать договор аренды гаража? Этот вопрос относится к владельцам такой нежилой недвижимости.
Стоимость аренды гаража невысока, и многие владельцы такой недвижимости сдают ее без договора аренды, полагаясь на слово арендатора.
Однако гараж, в отличие от жилого помещения, не является тем имуществом, где ущерб причиняет столь сильную боль.
Большинство гаражей далеки от идеала — в них хранятся ненужные вещи, мусор, они не чистые, поэтому многие не считают нужным тратить время на составление договора аренды гаража. И это мнение имеет право на жизнь.
Но тем, кто с опаской относится к гаражу, собирается использовать его в будущем или просто боится за свое имущество, я рекомендую ознакомиться со следующей информацией.
- 1 Что нужно знать, если сдаёте в аренду гараж: основные моменты
- 2 Заключение договора аренды гаража или гаражного бокса
- 3 Что должно содержаться в договоре аренды гаража обязательно
- 3.1 Условие № 1. Предмет договора аренды гаражного бокса или для чего арендуется помещение
- 3.2 Условие № 2. Порядок оплаты коммунальных платежей и взносов
- 3.3 Условие № 3. Возмещение ущерба и убытков по вине арендатора
- 3.4 Условия № 5. Сроки оплаты аренды
- 3.5 Условия № 6. Сдача гаража в субаренду
- 3.6 Условие № 7. Расторжение договора и срок договора аренды
- 3.7 Условие № 8. Дата заключения договора аренды гаража и имущество арендодателя
- 3.8 Условие № 9. Акт приёма-передачи гаража
Что нужно знать, если сдаёте в аренду гараж: основные моменты
Вы узнаете об особенностях заключения договора аренды гаражных ворот. Кроме того, в этой статье мы расскажем о наиболее важных условиях, которые должны быть включены в договор аренды гаражных ворот, чтобы вы могли быть спокойны при сдаче своего имущества в аренду.
В ней также даются советы о том, как избежать мошенничества со стороны недобросовестных арендаторов. Кто хочет воспользоваться доверием своего арендодателя.
Ниже приведен образец договора аренды гаража, который вы можете использовать, чтобы не опасаться за его сохранность, и который позволит вам выиграть дело в 99% случаев, если вам придется судиться с арендатором.
Заключение договора аренды гаража или гаражного бокса
Прежде всего, зачем нужен договор аренды гаража и что он предусматривает?
Хотя ответ на этот вопрос очевиден, лучше уточнить его, чтобы вы поняли, почему так важно иметь договор аренды.
Благодаря этому документу арендодатель получает уверенность в том, что гараж сдается в аренду только для определенных целей, которые не нанесут никакого ущерба зданию, и что арендатор устранит любые повреждения или дефекты гаража в течение срока аренды.
Кроме того, условия и размер арендной платы четко прописаны в договоре; в случае несоблюдения этих условий арендатору грозят санкции. Эти условия гарантируют, что арендатор платит вовремя и что арендодателю не придется каждый месяц звонить ему и напоминать, что срок оплаты прошел.
На практике, конечно, эти вещи не всегда применимы, но все мы люди и стараемся договариваться словами и решать свои проблемы, не обращаясь в суд.
Но, как водится, дополнительная гарантия не помешает, чтобы вы не беспокоились за свое имущество. В любом случае, тот факт, что существует аренда, не делает ситуацию хуже.
А поскольку в этой статье приведен идеальный образец договора аренды гаража, остается только заполнить свои данные и данные арендатора, распечатать его и подписать.
Сдача гаража в аренду: преимущества и недостатки сделки
Заключение сделки всегда связано с определенным риском. Поэтому перед сдачей гаража в аренду следует тщательно взвесить все за и против и обратиться за консультацией к юристу. Любой адвокат по правам человека посоветует вам четко сформулировать все условия соглашения. В противном случае сторонам будет сложно отстаивать свои интересы.
Краткосрочная аренда с оплатой до 10 000 рублей не требует письменного соглашения. Однако следует помнить, что устное соглашение несет в себе определенные риски. Владельцу будет трудно доказать, что он передал имущество только для размещения транспортного средства, а не, например, для оказания услуг.
Если стороной сделки становится юридическое лицо, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Это требование предусмотрено статьей 609 Гражданского кодекса (ГК РФ). По тому же закону договор подлежит государственной регистрации, если его предметом является недвижимое имущество.
Официальная регистрация сделки в Росреестре не позволяет владельцу гаража избежать уплаты налога. Он должен сообщить о дополнительном доходе в налоговую инспекцию и заплатить подоходный налог в размере 13%.
Наем гаража для ремонта требует составления акта приема-передачи. В документе должно быть указано передаваемое оборудование и помещения. В таких случаях юристы рекомендуют сфотографировать бытовую технику и другое оборудование. Подробное описание и фотографии служат доказательством в случае повреждения или кражи.
Не меньшее внимание следует уделить сроку действия договора. При отсутствии такой информации договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, если гараж сдается в аренду под складские помещения, необходимо указать срок, на который он сдается, иначе будет сложно выселить арендаторов.
Подготовка гаража к сдаче в аренду
Гараж, как и любое другое имущество, должен быть тщательно подготовлен к передаче арендатору. Это требование относится не только к документам, но и к помещениям. В гараже необходимо навести порядок, убрать мусор, убрать инструменты и оборудование.
Необходимо проверить долгосрочную аренду гаража:
- электрической проводки, в том числе розеток и выключателей;
- системы отвода воды. Водостоки часто забиваются мусором, что может привести к затоплению.
Не забудьте привести в порядок подвал. Некоторые жильцы используют гаражи не только для парковки автомобилей, но и для хранения продуктов на зиму. Проверьте работу системы освещения, люка (двери) в подвал и надежность конструкций стеллажей.
Наконец, оцените надежность замков. Даже если арендатор решит их поменять, он должен предоставить надежно запираемый гараж.
Это важно: согласно статье 612 Гражданского кодекса, собственник отвечает за недостатки арендованного имущества, даже если он не знал о них в момент заключения сделки. Поэтому к подготовке договора аренды следует отнестись очень серьезно.
Поиск арендатора
Многие члены кооперативов и владельцы частных автостоянок не знают, как правильно сдавать гараж в аренду. Времена, когда владельцам магазинов приходилось размещать рекламу для привлечения клиентов, уходят в прошлое. Сейчас он используется для этих целей:
- интернет-ресурсы: специализированные сайты, предназначенные для размещения частных рекламных объявлений, и даже социальные сети;
- «сарафанное радио»;
- агентства недвижимости.
Последний способ очень популярен, поскольку этим процессом занимаются агенты по недвижимости, имеющие большой опыт в оформлении необходимых документов.
Рынок аренды: анализ и оценка перспектив
Прежде чем сдавать недвижимость в аренду, рекомендуется изучить рынок. Поскольку спрос рождает предложение, в первую очередь следует обратить внимание на объявления владельцев. Таким образом, вы сможете определить, сколько стоит аренда гаража в конкретном районе, и оценить свои перспективы найти клиента.
При определении стоимости следует обратить внимание на объявления, авторы которых предлагают аналогичные свойства. Это очень важно:
- наличие подвала;
- степень утепления;
- наличие охраны на территории и ряд других характеристик.
Не менее важно и местонахождение предмета. Например, гораздо выгоднее арендовать гараж в курортных зонах. Людям, живущим в густонаселенных районах, следует искать клиента для долгосрочной аренды.
Соглашение между физическими лицами
Закон не запрещает арендодателям сдавать помещения в аренду компаниям, организациям и индивидуальным предпринимателям, но обычно сторонами сделки являются физические лица. В этом случае договор представляет собой простую форму.
Для аренды гаража требуется декларация о принятии. Хотя типовое соглашение может быть использовано в качестве шаблона, особое внимание следует уделить составлению документа. В этом документе должно быть подробно описано состояние имущества и всего оборудования, поставленного арендатору.
Чтобы не платить подоходный налог и не тратить деньги на брокера или нотариуса для удостоверения законности сделки, стороны ограничиваются устным соглашением.
Даже если эти меры не нарушают закон, важно помнить, что аренда гаражных помещений — это всегда риск. Если одна из сторон недобросовестно выполняет свои обязательства, доказать это устным соглашением будет практически невозможно.
Разрешения и документы
Чтобы сдать гараж в аренду, зарегистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя. При упрощенной системе налогообложения налог составляет 6% от прибыли, а без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя налог на прибыль составляет 13%.
Полный список документов, необходимых в Санкт-Петербурге, можно найти здесь.
- Документы, подтверждающие регистрацию предпринимательской деятельности: свидетельство о регистрации ИП, выписка из ЕГРИП
- Свидетельство о собственности
- Договор об аренде
- Договор о вступлении в гаражный кооператив
Выбор гаража
Сначала определитесь с местоположением гаража: район города, расстояние до метро, центра города и основных автомагистралей.
Определите функцию гаража: сдача в аренду автовладельцам, открытие магазина или мастерской. Для владельцев автомобилей подойдет обычный гараж из металла или сварных деталей. Однако для магазинов и мастерских требуется кирпичный или утепленный металлический гараж. В последнем случае лучше сразу выбрать кирпич — обустройство обойдется дешевле, чем улучшение металла.
Подробный перечень оборудования и расходных материалов
Самая важная инвестиция в этом бизнесе — покупка гаража.
Затраты на старте:
Для выполнения работ в арендованном гараже персонал не требуется. Владелец бизнеса может сам выполнять всю работу.
Если бизнес расширится до 15 гаражей, следует нанять управляющего, который будет следить за своевременной оплатой аренды и проверять состояние гаражей. Такой сотрудник стоит 10 000 рублей в месяц.
Определиться с ценой
Стоимость аренды зависит от многих факторов: состоит ли кооператив, является ли это капитальное здание или металлическая коробка, есть ли отопление, яма или подвал. Чем больше вариантов, тем дороже. Например, в Воронеже отдельно стоящая во дворе металлическая будка вряд ли доставит больше 2000 рублей в месяц. Арендная плата за большой гараж в закрытом кооперативе с листвой в районе, где трудно поставить машину на улице, может достигать P10 000.
Если гараж находится не в кооперативе, рекомендуется изучить цены на аренду квартир в этом районе. В качестве отправной точки можно использовать месячную цену за охраняемое парковочное место. В Воронеже она составляет 3 000 рублей.
Когда я ищу нового арендатора, я смотрю на цены на боксы в нашем кооперативе. В городе более 1 000 гаражей, и многие из них сдаются в аренду. Тогда я получаю самую высокую цену. Мой гараж в хорошем состоянии и удобно расположен: рядом асфальтированная дорога, автобусная остановка и пост охраны. Кооператив находится в центре престижного района с плотной жилой застройкой. Спрос есть всегда, и мы обычно можем арендовать жилье в течение максимум двух недель.
Сколько будет стоить аренда гаража в нашем районе в декабре 2020 года?
В декабре 2020 года аренда гаража в нашем районе будет стоить P4500 в месяц. Это сравнимо с максимальной стоимостью в 2000 песо в 2006 году. Цены выросли более чем в два раза.
Владелец гаража также должен оплатить расходы. Например, каждый член нашего кооператива ежегодно платит 4500 песо плюс счет за электричество. Каждый год членский взнос увеличивается на 100-150 песо, и эти деньги администрация тратит на охрану, уборку снега зимой и ремонт дорог. Часть денег используется для оплаты труда президента, электрика и двух-трех охранников.
Также могут возникнуть разовые расходы. Например, в 2020 году я потратил около 300 рандов на новую изоляцию для ворот. Мои ежегодные расходы составляли 4800 песо, и нельзя забывать о налогах.
Я заработал на сдаче в аренду своего гаража в 2020 году.
В 2020 году я сдавал свой гараж трем разным арендаторам: с января по апрель за 3 200 песо, с июня по октябрь за 3 500 песо и с декабря снова за 3 200 песо. В мае и ноябре арендаторов не было. В течение года доход составил P33 500, а чистая прибыль — P28 700.
Разместить объявление
Обычно я размещаю объявления на Avito. Его стоимость составляет 299 рандов в месяц. Я также часто делаю десяток бумажных объявлений и размещаю их в своем кооперативе.
По моему опыту, гаражи арендуют обычные люди, поэтому ни юмора, ни изобретательности не требуется. В идеале вы должны проинформировать потенциального арендатора о следующем:
- Адрес и название гаражного кооператива. Желательно поставить отметку на карте, чтобы человек сразу мог понять, подходит ли ему район.
- Железобетонный у вас гараж или металлический.
- Состояние ворот и замков.
- Есть ли электричество, вода, охрана, видеонаблюдение, далеко ли гараж находится от КПП.
- Площадь гаражного бокса, есть ли погреб и смотровая яма.
- Как выглядят ворота и помещения внутри — для этого нужны фотографии.
- Срок, на который сдаете гараж: квартал, полгода, год или бессрочно.
- Желаемую арендную плату и как часто ее надо вносить — раз в месяц, квартал, год.
Даже если вы все подробно описали, вы можете ожидать потока звонков с вопросами о стоимости, условиях и местоположении. Часто в гаражах работают не самые образованные или состоятельные люди, и вам придется проявить терпение к разного рода потенциальным арендаторам.
Есть еще один способ поиска арендаторов, который я иногда использую, — через управление кооперативом. Таким образом, зачастую вы сможете найти арендатора еще быстрее.
В каждом гаражном кооперативе есть председатель или управляющий. Он собирает членские взносы, заключает договоры со службой безопасности, поставщиками энергии и коммунальными предприятиями, следит за состоянием ворот и дорог.
В нашем гаражном кооперативе есть хороший, ответственный и активный председатель, который ведет учет арендованных гаражей, знает контакты всех владельцев и связывается с теми, кто хочет арендовать бокс. Обычно у входа в кооператив также есть доска объявлений с информацией об этих гаражах.
У председателя есть возможность заранее поговорить с потенциальными арендаторами. Даже на этом этапе исключаются маргиналы, преступники и подозрительные промышленники.
Через председателя в 2017 году я сдал гараж в аренду порядочному арендатору, который хранил рыболовные и охотничьи принадлежности для своего интернет-магазина.
Оформить документы
Арендатор может попросить владельца гаража доказать, что он действительно является собственником недвижимости. Это может быть подтверждено различными документами, например, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц или свидетельством о праве собственности и выпиской из реестра членов гаражного объединения. Эти документы понадобятся вам при подписании договора аренды.
Иногда на гараж или землю под ним нет правоустанавливающих документов. Это может произойти, если кто-то купил дом у предыдущего владельца за наличные и с рукописным договором купли-продажи и не позаботился о государственной регистрации прав на недвижимость.
Сейчас Государственная Дума рассматривает закон о гаражной амнистии. Если этот закон будет принят, эти люди смогут зарегистрировать право собственности на свои гаражи путем простого обращения. Скорее всего, это произойдет уже в 2021 году. Единственный документ, который может предъявить владелец данной недвижимости, — это справка о членстве от председателя кооператива.
Я всегда заключаю с арендатором письменный договор аренды нежилого помещения. Мой опыт показывает, что это не просто формальность; ниже я объясню почему.
Образец договора аренды легко найти в Интернете. Необходимо прояснить несколько моментов:
- Паспортные данные арендатора и арендодателя, включая адрес регистрации и контакты — телефон и электронную почту.
- Адрес кооператива, номер гаража, его площадь и кадастровый номер, если есть.
- С какой целью арендатор снимает гараж — хранить машину, имущество, организовать производство и т. п.
- Срок аренды и условия ее продления.
- Месячную стоимость аренды.
- День и порядок оплаты — например, наличными или переводом на карту.
- Порядок оплаты потребленной электроэнергии.
- Порядок расторжения договора по инициативе одной из сторон, а также срок просрочки оплаты, после которого владелец имеет право вскрыть гараж.
- Срок освобождения гаража после окончания договора аренды.
Контракт будет составлен в двух экземплярах. Договор заключается в двух экземплярах. В качестве меры предосторожности попросите у арендатора копию его паспорта и дайте ему копию свидетельства о праве собственности на гараж.
Я настоятельно рекомендую вам оставить контактные данные арендатора у руководства кооператива. Например, если приходит энергетический инспектор и ему срочно нужно проверить показания счетчика.
